Polski rynek nieruchomości komercyjnych
W Polsce panują raczej przyjazne warunki dla przedsiębiorców inwestujących w nieruchomości komercyjne. Istnieją jednak pewne ograniczenia w zakupie ziemi przez obcokrajowców. Nabywanie nieruchomości przez obywateli krajów spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego wymaga zezwolenia ministra spraw wewnętrznych i administracji. Zakup nieruchomości lub udziałów w spółkach posiadających nieruchomości przez obywateli lub firmy z krajów należących do Unii Europejskiej nie wymaga zwykle takiego zezwolenia. Istnieją jednak wyjątki od tej reguły i dotyczą one nabycia nieruchomości rolnych i leśnych (12-letni okres przejściowy) oraz tak zwanych "drugich domów" (5-letni okres przejściowy).
Jednym z największych hamulców polskiej gospodarki jest wysoka stopa bezrobocia oraz brak stabilizacji prawnej i podatkowej. Od kilku lat, między innymi dzięki wzrostowi inwestycji zagranicznych, bezrobocie w Polsce ustabilizowało się i ma tendencję spadkową.
Nieruchomości biurowe
Dobra koniunktura w polskiej gospodarce napędza również popyt na nieruchomości biurowe. W centrum Warszawy w ciągu najbliższych dwóch lat będzie on nawet wyższy niż podaż.
Specjaliści analizujący rynek nieruchomości wskazują, że zainteresowanie budową lub najmem nowoczesnych biurowców dotyczy całego kraju. Silnym trendem pozostaje nadal inwestowanie w nowoczesną strukturę biurową nie tylko w Warszawie, ale i dużych miastach regionalnych. Łączne zasoby wysokiej klasy powierzchni biurowej w najważniejszych rynkach w Polsce: Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice i Poznań wynoszą ponad 4 mln mkw. Warszawa jest od lat najbardziej rozwiniętym rynkiem stanowiącym blisko 70 proc. zasobów biurowych Polski.
Do końca 2008 r. wzrośnie podaż powierzchni biurowej w całym kraju, według wstępnych szacunków o ponad 20 proc. istniejącej powierzchni biurowej. Aż dwie trzecie z nowych inwestycji przypadnie ciągle aktywny na rynek warszawski. Największym regionalnym rynkiem biurowym po Warszawie jest Kraków. Kolejnym miastem jest Wrocław. Po nim Trójmiasto, i Katowice. Listę największych rynków biurowych Polski zamyka Poznań. Do rankingu dołączy w najbliższym czasie także Łódź, której zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej powiększą się o kilkanaście nowych biurowców klasy A.
Nieruchomości handlowe
Zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce stale się powiększają. Powstają centra handlowe nowej generacji. Przykładem są „Złote Tarasy” w Warszawie czy „Manufaktura” w Łodzi. Popyt na nowoczesne powierzchnie handlowe pozostaje na stabilnym, wysokim poziomie, koncentrując się wokół centrów handlowych w położonych w dużych ośrodkach miejskich.
Rynek inwestycji w nieruchomości handlowe w Polsce przyciąga głównie kapitał z Unii Europejskiej: Niemiec, Austrii, Holandii, Francji, Wielkiej Brytanii i Irlandii. Pozostałymi inwestorami są fundusze inwestycyjne z Bliskiego Wschodu, Izraela czy ostatnio Polski. Zazwyczaj znaczące fundusze koncentrują się na bezpiecznych transakcjach w dużych miastach.
Notowane jest wzmożone zainteresowanie najemców obiektami handlowymi w miastach średniej wielkości. Przewidywany jest dalszy rozwój tego sektora rynku nieruchomości. Wpłynie to pozytywnie na kształtowanie wysokości stawek czynszowych w zależności od lokalizacji i rodzaju obiektu.
Nieruchomości przemysłowe i magazynowe
Dzięki dobrej koniunkturze w gospodarce, rosnącej wartości inwestycji zagranicznych oraz dogodnemu położeniu geograficznemu (na skrzyżowaniu szlaków komunikacyjnych
łączących Europę Zachodnią z Rosją oraz Bałkany ze Skandynawią) Polska posiada najdynamiczniej rozwijający się rynek magazynowy w Europie Środkowowschodniej. Od czasu wejścia do Unii Europejskiej i zniesienia barier handlowych w imporcie towarów Polska stała się obiecującym celem dla inwestycji w obiekty magazynowe/dystrybucyjne.
Rozwój rynków regionalnych jest zdeterminowany głównie przez rozwój infrastruktury drogowej. Deweloperzy poszukują gruntów zlokalizowanych w sąsiedztwie dużych aglomeracji oraz w pobliżu zarówno istniejących, jak i planowanych autostrad. Górny Śląsk oraz rejon Polski Centralnej czerpią znaczne korzyści związane z budową autostrad (odpowiednio A4 i A2 oraz przecinającej A1). Zainteresowanie inwestorów północną Polską wynika głównie z planowanego do 2010 r. ukończenia autostrady A1, biegnącej od Trójmiasta przez Toruń, Stryków, Piotrków Trybunalski, Częstochowę, rejon Górnego Śląska, aż do przejścia granicznego z Czechami. Ze względu na słabo rozwiniętą infrastrukturę drogową oraz niską siłę nabywczą, wschodnia część kraju nie posiada jeszcze nowoczesnych parków logistycznych.
Z uwagi na zainteresowanie inwestorów wysokiej, jakości nieruchomościami niektórzy deweloperzy podjęli również prace remontowe zaniedbanych obiektów. W związku z tym, na rynkach regionalnych przeprowadzane są transakcje kupna nieruchomości przemysłowych do późniejszej adaptacji. Tendencja ta prawdopodobnie się utrzyma, o ile deweloperzy będą mogli tworzyć produkty spełniające kryteria inwestorów instytucjonalnych.
Popyt potencjalnych inwestorów jest znaczny, ale dotychczas nie został zaspokojony przez odpowiednią podaż produktów inwestycyjnych wysokiej, jakości. Tak jak w przypadku pozostałych sektorów rynku inwestycyjnego, na rynku nieruchomości przemysłowych i magazynowych dominują zagraniczne fundusze inwestycyjne. Zważywszy na dobre ogólne wyniki polskiej gospodarki i stabilny wzrost produkcji, oczekuje się zwiększonego popytu ze strony najemców na nowoczesne powierzchnie przemysłowe. Dobra kondycja polskiej gospodarki powinna nadal stymulować silny popyt inwestycyjny.
Duży popyt przyciąga kapitał
W aglomeracji warszawskiej nadal firmy dokonują najwięcej zakupów inwestycyjnych. Jednak inne miasta, w których rośnie podaż nieruchomości komercyjnych, będą deptać stolicy po piętach. Inwestorzy najwięcej wydają na biurowce i centra handlowe, jednak i centra magazynowe.
Inwestorów interesują przede wszystkim te nieruchomości, które mogą przynieść dodatkowe zyski - posiadają dodatkowy potencjał, np. w postaci przewidywanego wzrostu stawek czynszu. Poszukują oni, więc nieruchomości wymagających niewielkiego remontu czy "odświeżenia" lub takich, które mają np. większą działkę, co pozwoli na realizację nowego projektu.
Dobre prognozy
Co przyniosą nam kolejne lata? - Ponieważ w Warszawie oczekuje się stałego wzrostu popytu i podaży zarówno powierzchni biurowych, jak i handlowych, rynek inwestycyjny będzie również się rozwijać. Z drugiej jednak strony w miastach regionalnych odnotowuje się coraz bardziej dynamiczny wzrost podaży, szczególnie powierzchni biurowych i handlowych.
Na uwagę zasługuje przede wszystkim rynek wrocławski nabrał on znaczącej dynamiki rozwoju ze względu na bliskość kilku dużych specjalnych stref ekonomicznych. Nie bez znaczenia pozostaje również fakt, że to miasto sąsiaduje z autostradą i posiada dobrze rozwiniętą ogólnokrajową infrastrukturę komunikacyjną.
Drugim miastem, na które warto zwrócić uwagę, jest Łódź. Jeszcze dziesięć lat temu przepowiadano jej upadek. Dotychczas uważano, że nie ma przyszłości i jakiekolwiek inwestycje są tam po prostu nieopłacalne. Czas zweryfikował te prognozy i w ciągu ostatniego pół roku Łódź stała się miastem atrakcyjnym dla inwestorów. Jej atutem, podobnie jak w przypadku Wrocławia, jest bardzo dobrze rozwinięta Łódzka Specjalna Strefa Ekonomiczna na terenie, której działalność gospodarczą prowadzą znane zagraniczne i krajowe przedsiębiorstwa.
Perspektywy dla rynku nieruchomości komercyjnych w najbliższych latach zapowiadają się obiecująco. Przed nami nowy boom inwestycyjny wywołany mistrzostwami piłkarskimi EURO 2012. Inwestorzy na tym na pewno skorzystają a czy zyska na tym zwykły obywatel –zobaczymy.
Tomasz Błeszyński - doradca rynku nieruchomości.